Acompanhando
o voto do relator, ministro Villas Bôas Cueva, a Terceira Turma do
Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que o Código de Defesa do
Consumidor (CDC) incide nos contratos de administração imobiliária, pois
o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus
interesses é, de fato, destinatário final do serviço prestado, o que
revela sua condição de consumidor.
No
caso julgado, a empresa Apolar Imóveis Ltda. questionou decisão do
Tribunal de Justiça do Paraná, sustentando que o proprietário que
contrata imobiliária para administrar seu imóvel não se enquadra no
conceito de consumidor, por não ser o destinatário final econômico do
serviço prestado. A ação discutiu a natureza abusiva de cláusula
estabelecida em contrato de adesão.
Em
seu voto, o relator admitiu que os conceitos de consumidor e de
fornecedor, mesmo depois de passados mais de 20 anos da edição do CDC
(Lei 8.078/90), ainda provocam divergências e dúvidas quanto ao alcance
da relação jurídica estabelecida entre as partes.
“Saber
se o destinatário final de um produto ou serviço se enquadra no
conceito de consumidor é compreender, além da sua destinação, se a
relação jurídica estabelecida é marcada pela vulnerabilidade da pessoa
física ou jurídica que adquire ou contrata produto ou serviço diante do
seu fornecedor”, ressaltou o ministro em seu voto.
De
acordo com o relator, o contrato de administração imobiliária possui
natureza jurídica complexa, na qual convivem características de diversas
modalidades contratuais típicas, como corretagem, agenciamento,
administração e mandato, não se confundindo com a locação imobiliária.
Relações distintas
Para
Villas Bôas Cueva, são duas relações jurídicas distintas: a de
prestação de serviços, estabelecida com o proprietário de um ou mais
imóveis, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua
como intermediária de um contrato de locação. Assim, a prestação de
serviços é uma relação autônoma, que pode até não ter como objetivo a
locação daquela edificação.
Segundo
o relator, normalmente, mas não sempre, a administração imobiliária
envolve a divulgação, a corretagem e a própria administração do imóvel
com vistas à futura locação. Sendo assim, o dono do imóvel ocupa a
posição de destinatário final econômico do serviço, pois remunera a
expertise da contratada e o know-how oferecido em benefício próprio. Não
se trata propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem.
Citando
doutrina e precedentes, o ministro enfatizou que, além da locação do
imóvel, a atividade imobiliária também pode se resumir no cumprimento de
uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas na
conservação do bem, na sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, em
simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do
próprio dono.
Vulnerabilidade
A
Turma entendeu que, diante de tal abrangência, somente circunstâncias
muito peculiares e especiais seriam capazes de afastar a vulnerabilidade
do contratante e justificar a não aplicação do CDC nesses casos, seja
porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é uma atividade
complexa e especializada, seja porque os mercados se comportam de forma
diferenciada e específica em cada lugar e período.
“Portanto,
sob qualquer ângulo que se examine a questão, parece evidente que o
proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus
interesses é, de fato, destinatário final fático e também econômico do
serviço prestado, revelando a sua inegável condição de consumidor”,
concluiu o relator.
Fonte: Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor
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